정부는 지역주택조합의 사업인가 토지확보 요건을 80%로 낮춰 정상 사업장의 추진속도를 높이고, 업무대행사의 등록제와 공사비 검증제를 도입해 전문성과 투명성을 대폭 강화한다.

국토교통부는 지역주택조합사업의 고질적인 문제인 낮은 성공률과 조합원 피해 문제를 개선해 정상 사업장의 조속한 추진을 지원하고 부실 사업장에서의 추가 피해를 최소화하기 위해 '지역주택조합 피해 예방 및 사업 정상화 방안'을 20일 발표했다.

김이탁 1차관은 이날 개최한 지역주택조합 조합원 간담회에서 여러 피해 사례와 문제점에 대해 직접 듣고 그동안 마련한 제도개선방안에 대해 논의하며 앞으로 신속히 개선해 나가기로 했다.

국토부는 그동안 조합 전수 실태점검, 연구용역, 전문가 TF, 조합원․조합장 간담회 등으로 사업 현장에서 나타나고 있는 문제점과 원인을 면밀히 파악하고 현장의 목소리를 반영해 제도개선방안을 검토해 왔다.

지난해 추가 피해 차단을 위해 초기 진입기준 강화방안을 우선 발표한 데 이어, 이번에는 정상 추진 중인 사업장의 사업속도를 높이고 조합원 권익을 보호하는 데 초점을 맞췄다.

국토부는 먼저, 토지 확보 애로와 조합원 결원에 따른 사업 지연을 최소화하기로 했다.

사업계획승인을 위한 토지 소유권 확보기준을 기존 95%에서 일반적 주택건설사업과 동일하게 80%로 완화하고, 업무대행사 등이 소유한 토지에 대해서는 보유기간(현 10년 내)과 관계없이 매도청구를 할 수 있게 해 일부 토지의 알박기에 따른 사업지연과 사업비 증가를 방지한다.

아울러, 사업지 내에 주택을 보유해 거주 중인 원주민도 조합원으로 가입할 수 있게 허용해 재정착을 유도하고, 조합원 결원이 발생해 충원하는 경우 조합 가입 신청일을 기준으로 조합원 자격을 판단하도록 하는 등 사업을 한층 빠르게 추진할 계획이다.

국토부는 이어서, 조합운영의 전문성과 투명성을 높이고 시공사 등과의 공정한 계약관계를 정립하기로 했다.

자본금, 전문인력 등 엄격한 기준을 갖춘 업체만 조합업무를 대행할 수 있게 대행업 등록제를 도입해 부실업체의 시장진입을 차단한다.

시공사가 공사비 증액을 요구할 경우에는 한국부동산원 등 전문기관의 검증을 의무화하고, 표준도급계약서로 공사계약서에 세부산출 근거 및 증액기준을 명확히 해 공사비 분쟁을 예방한다.

특히, 시공사와의 공정한 계약관계가 이루어지도록 경쟁입찰을 의무화하고 시공사와 공동시행이 아닌 조합 단독으로도 사업을 시행할 수 있게 할 계획이다.

조합이 자금의 인출·사용내역과 증빙자료를 조합원에게 공개하게 하고 정보 미공개 때 자금인출을 제한하도록 하는 한편, 정보공개 대상자료도 구체화하고 회계감사를 확대하는 등 깜깜이 조합 운영 문제도 해소한다.

국토부는 또한, 조합 주체로서의 조합원 결정권을 강화한다.

온라인 총회와 전자의결을 도입해 조합원의 효율적인 의사결정을 지원하고, 대리인 인정범위를 배우자, 직계존·비속 등으로 엄격히 제한해 의사결정의 투명성을 높인다.

분담금 명세결정 등 조합원 재산권에 중대한 영향을 미치는 사항에 대해서는 정족수 기준도 현재 과반수 출석, 출석 과반수 찬성에서 3분의 2 이상 출석, 출석 3분의 2 이상 찬성으로 강화한다.

더불어, 가입 초기단계에서 조합원이 사업가능성 등을 충분히 판단할 수 있게 탈퇴와 환급이 가능한 가입 철회기간도 기존 30일에서 60일로 연장한다.

국토부는 이와 함께, 부실조합 적기 해산과 사업완료된 조합의 신속한 해산을 유도하기로 했다.

장기간 정체 중인 조합의 사업종결이나 중도해산에 대한 재의결 근거를 마련해 부실한 사업은 적기에 종결할 수 있게 하고, 조합원이 사업의 추진실태를 명확하게 파악해 신속하고 합리적인 결정을 할 수 있게 사업정보를 반기마다 제공하게 한다.

아울러, 해마다 지자체 등을 통한 전수 실태점검으로 조합의 전반적인 운영상태를 조사·평가해 조합원에게 통보하고, 지원기구를 통해 위험도가 높은 조합은 법률 자문, 출구전략 등 컨설팅도 지원할 계획이다.

특히, 사실상 조합이 운영되고 있지 않거나 토지권원을 임의 상실한 조합은 지자체가 인가를 취소할 수 있게 관리감독권을 강화한다.

사업이 완료된 조합은 1년 이내 해산총회 개최를 의무화하고 정당한 사유 없이 미해산 땐 지자체가 직권으로 해산할 수 있는 근거도 마련한다.

국토부는 덧붙여, 관리·감독과 지원기능을 강화한다.

지자체가 조합 등에 대해 실태점검과 자료제공을 요구할 수 있는 근거를 마련하고, 법적 관리·감독 대상도 모집신고 단계까지 확대한다.

회계·법률 컨설팅 등 조합을 지원하기 위한 전담기구도 신설하고, 정상운영이 안되는 조합에 대한 전문조합관리인 파견 근거를 마련한다.

국토부는 개선방안 중 법률 개정이 필요한 사항은 상반기 내 후속 입법에 수하고, 하위법령 및 표준가이드라인도 조속히 개정할 계획이다,

김이탁 차관은 "이번 대책은 현장의 목소리를 최대한 반영해 고질적인 지역주택조합 사업 애로요인을 해소해 사업속도를 높이고 조합원의 권익을 보호하는 데 중점을 두었다"고 밝히고 "지난해 발표한 초기 진입기준 강화와 이번 대책이 작동하면 지역주택조합 피해가 상당히 줄어들 것으로 기대하며, 조합원들의 내 집 마련의 꿈과 소중한 재산을 보호하는 데 함께하겠다"고 강조했다.

다음은 지역주택조합 개편에 대한 자주 묻는 질문(FAQ)을 정리한 내용이다.

Q1. 기존 조합도 사업계획승인 토지확보 요건을 적용받는 것인지?

개정 시행일 이전에 사업계획승인을 신청하지 않은 조합은 완화된 기준을 적용받을 수 있도록 할 계획이다.

Q2. 협의양도 토지소유자는 주택 소유요건을 적용받지 않고 조합원 가입이 가능한지?

모집신고 신청일 기준으로 사업지 내 2년 이상 자가주택을 소유하고 해당 주택에서 1년 이상 거주하고 있는 경우에는 주택소유 요건이 되는 85㎡ 이하 1주택 요건을 적용받지 않고 조합원 가입을 할 수 있다. 단, 사업지 내 토지만 소유하고 있을 경우에는 특례 적용대상이 아니다.

Q3. 현재 계약중인 업무대행사가 유예기간이 경과한 후에도 등록하지 못하는 경우, 계약을 해지하거나 제재를 받는 것인지?

유예기간(1년)이 종료되더라도 기존 계약에 따른 업무는 계약기간이 종료될 때까지 유지하도록 할 계획이다. 다만, 유예기간 종료 후 기존 계약을 갱신하거나, 새로운 대행업무를 추가하여 계약하는 경우에는 등록된 업무대행사와 계약체결이 필요하다.

Q4. 조합의 단독시행을 허용하게 되면 기존 등록사업자와 공동시행협약이 체결된 조합의 경우에도 단독시행 할 수 있는 것인지?

단독시행 허용 자체가 곧바로 기존 계약의 무효를 의미하는 것은 아니다. 기존에 등록사업자와 공동시행협약이 체결된 조합*의 경우에는 총회 의결 절차를 통해 공동시행 지속여부를 결정할 수 있으며, 조합원 총회의결 등 적법한 절차에 따라 해지되는 경우에는 조합 단독시행으로 전환은 가능하다.

Q5. 온라인 총회 도입시 현장 총회는 개최하지 않아도 되는지?

온라인 총회 도입은 현장 총회를 대체하기 위한 것이 아니라, 조합원의 의사결정 참여를 확대하기 위한 보완적 수단으로 도입하는 것으로, 현장 총회와 온라인 총회 병행 개최를 원칙으로 한다.

Q6. 모집신고 단계에서부터 전담지원기구를 통해 지원(사업성 분석, 회계·법률 컨설팅 등)을 받을 수 있는 것인지? 

모집신고 단계에 있더라도 사업의 적정성 및 조합원 보호를 위해 필요한 경우에는 전담관리기구를 통해 사업성 분석, 회계·법률 컨설팅 등 필요한 지원을 받을 수 있다. 다만, 지원기구는 법률근거 마련과 예산확보 완료 이후 본격 가동예정이다.