최근 소액으로 고수익을 올릴 수 있는 재테크 수단으로 경매 시장에 대한 관심이 뜨겁다. 

특히 명도나 권리 분석의 어려움에도 불구하고 시세보다 저렴하다는 이유로 위반건축물(불건축물) 물건에 눈을 돌리는 투자자들이 늘고 있다.

하지만 경매사업자의 시각에서 볼 때, 시장에 나온 불법건축물은 철저한 검증 없이 접근했다가는 낭패를 보기 십상인 '독이 든 사과'와 같다.

1. 매력적인 가격, 그 이면에 숨겨진 막대한 리스크

경매 시장에서 불법건축물은 통상 수차례 유찰을 거듭하며 감정가 대비 파격적인 가격에 낙찰되는 경우가 많다. 

겉보기에는 '싼 값에 낙찰받아 양성화하거나 수리해 임대수익을 올리면 그만'이라는 계산이 서기 쉽다.

그러나 경매사업자로서 현장을 모니터링해 보면, 이러한 단순한 접근은 치명적인 결과를 낳는 경우가 부지기수다.

이행강제금 폭탄

원상복구가 될 때까지 관할 관청으로부터 매년 반복해서 부과되는 이행강제금은 낙찰자의 예상 지출 계획을 완전히 무너뜨린다.

대출 제약

많은 금융기관들이 불법건축물에 대해서는 아예 경락잔금대출 취급을 거부하거나 한도를 대폭 축소하기 때문에, 철저한 현금 동원력이 뒷받침되지 않으면 잔금 납부 단계에서부터 파국을 맞게 된다.

2. 양성화의 환상과 구조적 한계

많은 초보 투자자들이 '언젠가 정부에서 양성화(특례법) 조치를 해주겠지'라는 요행을 바란다. 

하지만 최근 지자체들의 불법 건축 단속은 오히려 AI와 드론 등을 동원해 더욱 엄격해지는 추세다.

모든 건축물이 양성화 대상이 되는 것은 아니다.

3. 경매사업자가 제언하는 건전한 투자 원칙

경매 플랫폼과 서비스를 제공하는 사업자로서 우리는 투자자들이 단순히 '낙찰가 할인율'에 현혹되기보다 종합적인 리스크 관리에 집중할 것을 권장한다.

사전 공부와 공부(公簿) 확인 필수

건축물대장에 붉은색으로 표기된 '위반건축물' 마크를 가볍게 여겨서는 안 되며, 현장 방문을 통해 정확한 위반 내용(베란다 확장, 다락방 불법 증축, 세대 쪼개기 등)을 낱낱이 파악해야 한다.

출구 전략의 현실성 검증

철거 비용과 이행강제금 누적액, 그리고 정상화 비용을 모두 합산한 금액이 일반 물건의 시세보다 현저히 낮고 수익성이 확보되는지 냉정하게 따져봐야 한다.

불법건축물 경매는 고위험 고수익의 영역이지만, 준비되지 않은 투자자에게는 구제받기 힘든 늪일 뿐이다. 

정부의 규제와 지자체의 단속이 강화되는 현시점일수록, 경매 시장 참여자들은 '요행'이 아닌 '철저한 분석'을 바탕으로 안전지대와 위험지대를 구분하는 성숙한 투자 안목을 길러야 할 때다.

이 기사는 AI의 도움을 받아 작성되었습니다.