부동산 시장 장기 침체와 전세사기의 여파로 권리관계가 복잡하게 얽힌 주택들이 늘고 있는 가운데, 주택 시세를 훌쩍 넘는 채권이 설정된 주택은 시세보다 파격적으로 가격을 낮춰 급매로 내놓아도 실거래로 이어지지 않는다.

시세보다 가격을 낮춰 내놓아도 거래가 되지 않는 이유는, 구매자가 집을 살 때 매매대금만 내고 끝나는 것이 아니라 '집값보다 훨씬 큰 금액의 선순위 임차보증금을 추가로 물어내야 하기 때문'이다. 

구매자 입장에서 집을 사는 실제 총비용과 법적 위험이 어떻게 계산되는지 살펴보면 원인을 명확히 이해할 수 있다.

1. 매수인이 '임차보증금'을 떠안아야 하기 때문 (대항력)

경매가 진행되더라도 임차인이 집주인(채무자)보다 먼저 또는 적절한 시기에 전입신고와 확정일자를 마쳐 대항력을 갖고 있다면, 낙찰을 받거나 직거래로 집을 사더라도 새로운 매수인이 임차인의 보증금을 돌려줄 의무를 그대로 승계받는다.

시세: 3억 원, 임차보증금: 4억 원 (시세 초과), 급매 희망 가격: 1.5억 원

구매자가 1.5억 원에 이 집을 사더라도, 기존 임차인의 보증금 4억 원을 변제해 주어야 한다.

결국 구매자가 치러야 하는 실제 비용은 1.5억 원 + 4억 원 = 5.5억 원이 되어 시세(3억 원)보다 훨씬 많은 돈을 들여 집을 사는 꼴이 된다. 

따라서 아무리 매매가를 낮춰도 사려는 사람이 없다.

2. 경매 절차가 진행되면 '권리관계'가 고정되기 때문

경매 개시 결정이 등기부에 기재되면 해당 주택은 법원의 통제 아래 들어가게 된다.

임차인의 경매 신청

임차권이 설정되어 경매가 시작되었다는 것은, 이미 임차인이 보증금을 못 받아 강제경매나 임차권등기명령을 거쳐 집을 경매에 넘겼다는 뜻이다.

경매 취하의 어려움

일반 매매거래로 해결하려면 매수인의 돈으로 임차인의 보증금 전액을 갚아주고 경매를 취하시켜야 한다. 

하지만 보증금이 시세를 넘기 때문에 매수인이 내는 매매대금만으로는 임차인의 보증금을 다 갚을 수 없다.

3. '조세채권 우선의 원칙'에 가로막힌 매수인의 위험 부담

시, 군, 구 등 지방자치단체가 설정한 세금 압류(당해세 등)는 일반 채권이나 임차권보다 우선하여 변제되는 경우가 많다.

세금 체납액이 남아 있는 상태에서 주택이 매매되거나 경매로 넘어가면, 국가나 지자체가 매각 대금에서 세금을 먼저 가져가게 된다.

설령 매수인이 나타나 시세보다 저렴한 가격에 매입하려 하더라도, 매매 대금이 세금 압류액과 선순위 임차보증금을 모두 충당하지 못하면 등기 이전에 필요한 '압류 해제'가 불가능하다.

결과적으로 매수인은 소유권을 이전받지도 못한 채 전소유자의 세금 체납 리스크를 고스란히 떠안게 되므로, 아무리 가격이 저렴해도 시장에서 완전히 외면받게 된다.

4. 대출 불가능 및 보증보험 가입 불가

시세를 초과하는 임차권 및 경매 등기가 찍혀 있는 집은 은행 입장에서 위험자산이다.

주택담보대출 불가

금융기관은 권리관계가 복잡하고 선순위 채권/임차권이 시세를 초과한 집에는 대출을 전혀 내주지 않는다.

전세보증보험 가입 불가

다음 임차인을 구하려 해도 보증보험 가입이 불가능하므로 실거주자나 투자자 모두 외면하게 된다.

5. 출구 없는 부채의 악순환, 제도적 보완 시급

매매 가격은 저렴해 보여도, 매수인이 갚아야 할 남의 빚(임차보증금)이 집값보다 훨씬 큰 주택은 일반 매매 시장에서는 거래가 불가능하며, 보통 경매 절차에서 임차인이 직접 셀프 낙찰을 받거나, 보증금 손실을 감수한 낙찰자가 나타날 때까지 계속 유찰되는 과정을 거치게 된다.

부동산 전문가는 "시세를 초과하는 채권과 지방세 압류가 동시에 걸린 주택은 이미 사적 자치 시장에서의 정상적인 거래 가능 구간을 넘어선 상태"라며, "이러한 물건들이 경매 시장에서도 처리되지 못한 채 방치될 경우, 지방자치단체는 세금 체납액을 환수하지 못하고 세입자는 보증금을 떼이는 피해가 장기화될 수밖에 없다"고 지적했다.

이 기사는 생성형 AI의 도움을 받아 작성되었습니다